住める店舗物件は？店舗兼住居のメリット・デメリットを徹底解説！

「資金力は無いけど、どうしても飲食店を出店したい！」そう思ったとき、一度は考えるのが「店舗と住居を同じ場所にする」こと。賃料を抑えたい気持ちは当然ですよね。住居用の賃貸物件を飲食店にするのは現実的ではありませんが、店舗物件の一部を住居として使うことは決して不可能ではありません。今回は、開業に向けて準備中の皆様に向けて、飲食店と住居を併設する際のポイントを徹底解説します。賢くコストを抑えたい方、必見です！

店舗兼住居のメリットとデメリット

店舗兼住居のメリット

1. 費用を抑えられる：店舗と住居が同じ場所にあることで、家賃が二重にかかることを防げます。また、自宅から通える範囲で物件を探すとエリアが限られ、物件が見つかりにくくなるかもしれませんが、店舗を住居としても利用できる場合、選べる物件の数が増えるはずです。また、水道光熱費も共通になるため、ランニングコストの節約も期待できます。

2. 通勤時間が不要：自宅と仕事場が一体であれば、通勤時間や費用が一切かかりません。バーなどの営業時間が遅い業態を開く際にはおすすめです。また、イレギュラーな対応にも迅速に対応できるのが強みです。

店舗兼住居のデメリット

1. 後継のテナントが見つかりにくくなる：売り上げが立たなくて撤退や移転を考える際、まず頭に浮かぶのが造作代です。賃貸契約上、現状回復（スケルトン返し）が基本ですが、契約期間中に後継テナントを見つけることができれば、現状回復をせずに造作代を受け取り、店舗を譲渡することが可能な場合があります。しかし、店舗と住居を併設したいと考える飲食店オーナーは少なく、多くの場合、住居部分を客席として使いたいと思うでしょう。そのため、改装費用が増えることが見込まれ、後継テナントを見つけるのに苦労する可能性があります。
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3. 衛生問題が住居に影響する：業態によりますが、生ごみや廃油などの廃棄物や匂い及び煙が大量に発生します。住宅部分に匂いや煙が入ってきて、快適性や衛生状態に影響を及ぼす可能性があります。
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5. オンオフの切り替えが難しい ：自宅と仕事場が同じ空間であるため、仕事の時間とプライベートの時間を明確に区別するのが難しくなります。特に飲食店の場合、深夜の作業が家族に迷惑をかけることもあるでしょう。

その場所、飲食店は開業OK？

店舗兼住宅を設けるには、いくつかの重要な条件を満たす必要があります。特に、飲食店を運営しながらその場所に居住する場合、以下のような法律的・物理的な要件があり、これを無視すると営業許可が下りないことや、賃貸契約が破棄されるリスクがあります。

1. 建物の区分と用途

店舗と住宅を兼用する物件では、まず用途地域や建築基準法に基づく制約があります。建物の用途が「住居兼店舗」として許可されているか確認することが必要です。具体的には以下のような条件を満たす必要があります。

• ①住宅空間と店舗空間の明確な分離：飲食店として使用する場合、調理場と住居スペースが物理的に区画されていなければならないという法律があるため、同一空間での兼用は不可です。たとえば、店舗部分に調理場があり、同じ空間を住居として使用することはできません。
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• ②換気・排水設備の独立：店舗の営業に伴う換気や排水の設備が住宅部分に影響しないよう、独立したシステムが求められる場合があります。

2. 営業許可の取得要件

飲食店の営業許可を取得するには、住居と店舗の区分が法的に適合していることが必要です。具体的な基準は自治体ごとに異なりますが、以下が一般的な要件です。

• ①調理場の衛生基準：営業専用の調理場が必要であり、調理場は完全に住居部分と分ける必要があります。また、飲食物を扱わないエリア（居住空間など）とは明確に区画されていることが求められます。
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• ②営業許可の確認：通常、保健所からの立ち入り検査が行われる際、住居部分と店舗部分が混同されていると営業許可が下りないことがあります。特に、調理場やトイレの場所・衛生状態について厳しい審査があります。

3. 賃貸契約の制約

店舗兼住宅として物件を借りる場合、物件の所有者や管理会社との賃貸契約内容も注意が必要です。契約時に、貸主が居住と店舗としての使用を許可しているかを確認することが必須です。許可されていない場合、賃貸契約の違反となり、契約解除や違約金の支払いが求められる可能性があります。事前に管理会社や家主に相談しておくことが無難でしょう。

4. 住宅と店舗の衛生管理

飲食店の営業許可を得るためには、衛生管理も重要な条件です。特に、店舗内で発生するゴミや廃油が住宅部分に影響を与えないよう、以下の点が考慮されます。

• ①廃棄物処理：営業に伴うゴミや廃油の適切な処理が求められます。これらを住居部分に影響を及ぼさない形で処理するための専用設備が必要です。
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• ②害虫・害獣対策：特に飲食店では、食材やゴミに伴い害虫や害獣が発生するリスクがあるため、定期的な衛生チェックや駆除作業が求められる場合があります。

5. 住宅・店舗のプライバシーと騒音問題

居住空間と店舗空間が隣接しているため、プライバシーの確保や騒音問題もクリアすべき課題です。調理や営業に伴う音や匂いが、住居部分に漏れないようにするための防音・防臭対策が必要です。特に飲食店の場合は、これらが大きな課題となることが多く、騒音・臭気対策が不十分な物件では快適性を損なうことになりかねません。

不動産屋に聞いてみよう！

店舗兼住宅物件では、用途地域や建築基準法に基づく制約があり、住宅と店舗空間の明確な区分や換気・排水設備の独立が求められます。また、飲食店営業許可の取得には調理場の衛生基準が必須で、賃貸契約も居住と店舗兼用が許可されているか確認が必要です。メリットとしては家賃や通勤時間の削減、家族との時間が増える点があり、デメリットはオンオフの切り替えや衛生管理、原状回復費用の高さです。

もし、店舗物件の一部を住居として使う希望がある場合は、店舗兼住宅として使えるかどうか、管理会社に問い合わせてみましょう。物件によっては、住居としての仕様が家主や管理会社が禁止しているケースも少なくありません。トラブルを避けるためにも、問合せをする段階で管理会社に問い合わせてみましょう。

弊社では、出店をご希望のお客様のニーズを的確に把握し、柔軟な物件探しをサポートしております。住居兼店舗や事務所併設店舗など、お客様のご要望を丁寧にヒアリングした上で、最適な物件をご提案いたします。経験豊富なコンサルタントが、お客様一人ひとりに合わせた物件探しを徹底サポートいたしますので、ぜひお気軽にご相談ください。