【飲食店物件探しの完全ガイド】失敗しない店舗の選び方・契約までの流れを初心者向けに徹底解説！

飲食店開業で成功するには？物件探しを始める前の「重要なステップ」

「飲食店を始めたいけど、物件の探し方がわからない」。そんな悩みを持つ方は少なくありません。

飲食店の開業準備において、多くの方が最初に「どんな物件があるか？」と探し始めてしまいがちです。しかし、これが失敗の大きな原因となります。なぜなら、物件はあくまでコンセプトを実現するための「手段」にすぎないからです。

成功する飲食店オーナーは、まず「何を」「誰に」「どのように」提供するかという事業の土台を固めます。
これは「事業計画書」を作成することで明確になってきます。

物件探しを始める前のこの段階こそが、あなたの開業が成功するか否かの9割を決めるといっても過言ではありません。このステップを飛ばして物件を決めてしまうと、「コンセプトに合わない内装になってしまった」「ターゲット顧客が来ない立地だった」など、後から取り返しのつかない問題に直面します。

実際、物件選びは開業後の売上や運営に直結する重要なステップです。
とくに飲食業界未経験者にとっては、専門用語の多さや情報の断片性が大きなハードルになります。

この記事では、出店を目指すあなたが「今日から動き出せる」よう、飲食店開業の物件探しステップをプロの視点でわかりやすく整理し、ご紹介します。

STEP1.【融資を勝ち取る】物件探しの成否を決める「事業計画書」と資金の作り方とは？

物件探しを始める前の最重要ミッション、それが「事業計画書」の作成です。

「物件探し」と「事業計画書」は一見無関係に思えますが、実は密接に結びついています。なぜなら、事業計画書は単なる融資のための書類ではないからです。
これは、あなたの事業が「その物件で、本当に成功できるのか」を客観的に証明する、成功のための設計図なのです。
そして、この設計図がしっかりしていれば、金融機関からの融資を勝ち取りやすくなるだけでなく、物件オーナーや仲介業者との信頼関係構築にも有利になります。

１．なぜ「物件探し前」に事業計画書が必要なのか？

事業計画書には、以下の２つの決定的な役割があります。

・融資審査のパスポート：金融機関は、あなたの「熱意」ではなく、計画の「実現可能性」を見て融資を決定します。緻密な事業計画書は、返済能力と収益性を証明する唯一の根拠です。

・物件選定の「ものさし」：目標売上から逆算し、家賃の許容派にや必要な隻数を明確にすることで「この物件にいくらまで出せるか」という判断基準が定まります。これにより、感情的な勢いで高額な物件を契約を失敗を防ぎます。

２．失敗しない資金計画の立て方

物件選びを成功させるには、初期費用とランニングコストを現実的に把握することが不可欠です。

３．事業計画書に盛り込むべき「物件選びに直結する要素」

あなたの事業計画書には、「出店エリア選定」に直結する具体的な情報が必要です。

・ターゲット顧客の定義：誰に、どんな目的で来店してほしいか（例：近隣オフィスワーカーのランチ利用）

・客単価と回転率のシミュレーション：ターゲットとコンセプトに基づき、その立地で必要な売上を達成するための具体的な客単価と回転率を設定します。

この計画があるからこそ、「この物件は賃料が高すぎる」「このエリアではターゲットの来店が見込めない」といった論理的な判断が可能になります。

STEP2.物件探しの基礎：失敗しない「商圏」の見極め方とターゲットとの相性は？

飲食店の物件を探す際、次に大切なのが「どこに出すか」、つまり出店エリアの選定です。
エリア選びを間違えると、どんなにおいしい料理でもお客様が集まらない…なんてこともなりかねません。

以下の3つの視点から、ターゲットと相性の良い場所を絞り込んでいきましょう。

• あなたの居住地からの距離

毎日通うことになるので、通勤時間が無理のない範囲かを考えましょう。
開業後に「遠くてしんどい…」となると、長続きしづらくなります。

• 顧客ターゲットとの一致

• 自分が想定しているお客様（主婦・学生・会社員など）が実際に多くいる場所かを確認することが重要です。
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• 人通りの質

通行人の「数」だけでなく、「誰が通っているか」がポイント。ターゲット層が通る時間帯や動線も観察しましょう。たとえば、朝の時間帯に会社員向けの朝食を提供したい場合は、オフィス街や駅近エリア、子連れ主婦向けのカフェを開きたい場合は、住宅街やベビーカーでも入りやすい商店街が候補になります。

• 事業計画書の作成は早めに進めましょう！

出店エリアの候補を探しながら、同時進行で事業計画書の作成も進めておきましょう。
融資申請の際には必ず必要になりますし、事業内容を整理することで、「このエリアで本当に勝負できるか？」の判断材料にもなります。

「ここに出せば当たる！」飲食店に向いている物件の見つけ方

飲食店の物件探しでは、立地タイプを知っておくことも重要です。

自分のコンセプトに合った立地タイプを選びましょう。

飲食店出店のプロなら：現地調査で必ず確認すべき「人通り」と「周辺環境」観察ポイント４選

飲食店の物件探し方で見落としがちなのが、現地での観察です。物件情報だけではっ見えない「生きた情報」をつかみましょう。

具体的には以下をチェックしましょう。

• ・競合店の業態や混雑状況：競合が少なく場所ではなく、「ターゲットが多く、共存できる競合がいる」立地を探すのが理想。
  
  
•  
• ・交通導線やアクセスの良さ：車や自転車、徒歩でのアクセスのしやすさを客目線で確認。
  
  

STEP3.初期費用を最適化！「居抜き」vs「スケルトン」のメリット・デメリット徹底比較

飲食店の物件探し方でよく出てくるのが「居抜き物件」と「スケルトン物件」の違い。どちらを選ぶかで初期費用・工期・自由度が変わります。

居抜き物件とは？

前に入っていたお店の設備（厨房機器や内装、テーブルなど）がそのまま残っている物件のこと。初期費用やお店づくりの手間を大幅に抑えたい人におすすめです。ただし、居抜き物件の設備が壊れている場合、基本的に現状渡しのため借主（あなた）の負担で修理することが多いため注意が必要です。

スケルトン物件とは

何もない「空っぽ」の状態からスタートする物件のこと。ゼロから自由に内装や設備を作れるので、自分の理想のお店を形にしやすいです。ただし、内装工事にお金と時間がかかります。

【居抜き物件＆スケルトン物件　比較表】

※物件によっては造作譲渡費用がかかる場合も。自分の予算とコンセプトに応じて選びましょう。

【内件準備】トラブルを防ぐ！現地調査と「専門家同行」のすすめ

飲食店の物件を見に行くとき、「とりあえず見に行けばいい」と思っていませんか？
実は、ただ写真や間取り図を見て訪れるだけでは不十分。内見をムダにしないためには、事前の準備がとても重要です。ここでは、失敗しないためにやっておきたい2つの準備ポイントをご紹介します。

準備①：事前の現地調査

内見の前には、必ず現地を自分の足で歩いてみましょう。
周辺の人通りや車の流れ、物件の見え方（通行人からの視認性）をチェックします。特に、近くにどんな競合店があるか、駅や学校などの集客施設があるかを観察することが大切です。これらはすべて、出店後の集客力に直結します。

準備②：内見スケジュールの調整

物件の「本当の顔」は、曜日や時間帯によって大きく変わります。
できれば平日昼間の内見を設定し、日当たりや周辺の交通量を確認しましょう。また、複数の物件を比較検討するためにも、事前に不動産サイトや地元の業者を活用して候補をリストアップしておくのがおすすめです。

専門家に同行してもらうのも◎

内見に不安がある場合や厨房設備がある物件を検討している場合は、飲食店に詳しい専門家に同行してもらいましょう。特に排気や排水の状況は、素人では見落としがちなポイント。飲食店専門の内装業者などにチェックしてもらえれば、より安心して物件選びができます。

STEP4.開業後に困らない！「電気・ガス容量」など飲食店特有の内見チェックポイント完全ガイド

いざ内見となっても、「どこをチェックすればいいの？」と不安になる方も多いはず。限られた時間で見落としを防ぐために、以下のポイントを事前に把握しておきましょう。

 必要な厨房設備の有無

調理に必要な厨房機器が残っているか、自分の業態で使えるかどうかを確認しましょう。

 換気ダクトの位置と状態

油煙や熱気をしっかり逃がせるかは重要。ダクトの場所や劣化具合もチェックします。

 床・壁・天井の状態（傷・汚れ・カビなど）

老朽化やカビ、シミなど、衛生面に問題がないか丁寧に見ておきましょう。

配送・搬入経路の確保

お店の裏口や通路が、食材や備品の搬入に適しているかも重要です。

ゴミ置き場の確保

十分なスペースがあり、衛生的に管理できるかを確認してください。

騒音や臭気トラブルの可能性

周辺の環境も要チェック。騒がしい施設や悪臭の原因が近くにないか見ておきましょう。

電気容量とガス設備の確認

使用する厨房機器が問題なく動かせるだけの電気・ガス設備が整っているかを確認します。

上下水道の状態

水漏れや排水トラブルがないか、水道の圧力や排水の流れも見ておきましょう。

近隣の業態や環境（競合や迷惑店の有無）

近隣に同じジャンルの飲食店が密集していないか、あるいはトラブルになりそうな店舗がないかも調べておきましょう。

駐車場や自転車置き場の有無

来店客やスタッフの利便性を高めるためにも、駐車スペースや駐輪場の有無は確認を。

   前の店舗の閉店理由も確認しておきましょう

その物件が以前、どんなお店だったのか、そしてなぜ閉店したのかを聞いておくのも大切です。
たとえば「売上が伸びなかった」「通行量が思ったより少なかった」など、閉店の理由には開業後のヒントやリスクの種が隠れていることも。仲介業者にさりげなく尋ねてみると良いでしょう。

※内見中に気になったポイントは、必ず写真に撮ったりメモを取っておきましょう。

STEP5.トラブル回避の鍵！「保証金」「造作譲渡」など賃貸契約の専門用語解説と交渉ポイントは？

飲食店の契約では専門用語が多く登場しますが、飲食業界初心者にとっては分かりにくいことも多いです。

そこで、契約時によく使われる用語をわかりやすく解説します。

• ・保証金：契約終了時に店舗の修繕費などに充てるために貸主に預けるお金で、問題がなければ返還されます。
  
  
• ・礼金：貸主への謝礼として支払う費用で、返金はありません。
  
  
• ・看板料：建物の共用部分に店舗の看板を掲示する際にかかる費用です。
  
  
• ・造作譲渡：前テナントの内装や設備をそのまま引き継ぐための費用です。
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• ・定期借家契約：契約期間が定められており、期間終了後は契約が終了するタイプの契約です。
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• ・普通借家契約：契約期間終了後も自動的に更新される契約で、長期の店舗運営に適しています。
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※不明点は必ず不動産会社や行政書士に確認をしましょう。特に保証金の償却率や退去時の原状回復義務は、初期投資とランニングコストに大きく影響するため、要注意です。

物件確保から引き渡しまで！プロが行う契約の流れと「条件交渉」をスムーズに進めるステップ

物件契約をスムーズに進めるために押さえておきたい、全体の流れを５つのステップでわかりやすく解説します。初めての方でも迷わず進められるよう、ポイントを押さえて進めましょう。

① 申込（物件の確保）

「この物件で進めたい」と決めたら申込書を提出します。ただし、申込書だけでは仮押さえにならず、手付金の支払いが必要です。手付金が着金して初めて次の審査に進めます。

② 入居審査

貸主が信用情報や事業計画を確認し、「貸して大丈夫か」を判断します。審査に通れば契約へ進みます。

③ 契約条件の最終確認・交渉

賃料や保証金、造作譲渡、看板の設置可否などをしっかり確認しましょう。不明点は専門家に相談してください。

④ 契約締結・入金

契約書に署名・捺印し、初期費用を支払うと正式に契約が成立します。

※物件契約は保証会社を利用すれば保証人なしでできる場合が多いですが、利用料がかかるため事前に確認が必要であり、会社によって契約条件は異なるため、例えば非上場企業や個人事業主が主契約者の場合は保証人と保証会社の両方が求められることもあります。

⑤ 物件の引き渡し（鍵の受け取り）

契約開始日に鍵を受け取り、店舗が使えるようになります。引き渡し時は傷や不具合を写真や書面で記録しておくと安心です。申込後はキャンセルが難しいため、すべての条件を確認してから進めましょう。

【無料サポート】未公開物件を狙う！飲食店専門の「物件仲介窓口」まとめ

飲食店の物件探しで悩んだら、以下のような無料サポート機関を活用しましょう。
特に、飲食店の特殊なニーズに応えられる専門窓口の活用が、成功への近道です。

• ・地方自治体の「創業支援窓口」
  
  
• ・商工会議所の創業セミナーや相談
  
  
• ・よろず支援拠点（全国にあり、専門家に無料相談可能）
  
  
• ・地域のまちづくり会社や創業施設
  
  

プロのアドバイスをもらうことで、不安や迷いが解消され、優良物件に巡り合う確率が高まります。

【成功への近道】優良物件とノウハウが集まる「専門サイト」無料会員登録のメリット

飲食店の出店には、物件選びが何より重要ですが、情報が多くて迷ってしまうことも多いはずです。

そんなときは、飲食店専門の物件プラットフォーム【e店舗】を活用しましょう。

掲載物件が豊富で毎日更新、これまで4000件以上の取引実績があるので安心です。

わずか1分で会員登録が完了し、無料で限定物件情報が手に入ります。

物件探し方に迷ったら、ぜひ【e店舗】で理想の店舗探しをスムーズに進めてください。

まとめ｜飲食店の物件探しは「戦略」が9割。成功への第一歩を踏み出そう

飲食店の物件探しに悩む方へ。

本記事では、出店エリアの選び方から契約までのプロセスを網羅的に解説しました。初心者でも、「やるべきこと」を一つずつ整理して進めれば、着実に理想の店舗に近づけます。はじめは誰でも不安です。でも、一人で抱え込まず、専門の相談先や支援機関を活用しながら前に進んでいきましょう。

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GーFACTORY株式会社 Promotion Support 飲食店舗のHPやSNS運用、メディア向けリリース業務などを通して「食」の世界に触れてきました。また、これまで飲食店経営者へのインタビューや飲食業界のSDGsに関する特集記事など、飲食業界に特化した記事を執筆してきました。このサイトでは、これらの経験を活かし、飲食業界の皆様に役立つ情報や、日々の業務に役立つヒントを提供していきます。

織田　夏海

GーFACTORY株式会社 Promotion Support 飲食店舗のHPやSNS運用、メディア向けリリース業務などを通して「食」の世界に触れてきました。また、これまで飲食店経営者へのインタビューや飲食業界のSDGsに関する特集記事など、飲食業界に特化した記事を執筆してきました。このサイトでは、これらの経験を活かし、飲食業界の皆様に役立つ情報や、日々の業務に役立つヒントを提供していきます。