【 飲食店の物件探し方徹底ガイド】 初心者でも失敗しない店舗の選び方～契約までの流れ徹底解説！

飲食店を始めたいけど、「物件の探し方」がわからない…最初に何から始めればいいの？

「飲食店を始めたいけど、物件の探し方がわからない」。そんな悩みを持つ人は少なくありません。

実際、物件選びは開業後の売上や運営に直結する重要なステップです。

とくに飲食業界未経験者にとっては、専門用語の多さや情報の断片性が大きなハードルになります。

この記事では、出店を目指すあなたが「今日から動き出せる」よう、飲食店の物件探し方の全体像をわかりやすく整理して紹介します。

物件探しの前に！ 初心者がまずやるべき準備とは？

飲食店の物件探し方を考える前に、まず必要なのが「お店のコンセプト」と「予算」の設定です。

コンセプトとは、「どんなお店にしたいか」をはっきりさせること。

たとえば「スパイスと健康をテーマにしたカレー専門店」なら、健康志向のあるオフィスワーカーや若年層をターゲットにし、ランチタイム中心の営業を設計することになるでしょう。

また、家賃予算の目安は「売上予測の15〜20％」が理想とされます。月商が100万円なら、家賃は15〜20万円以内に収めたいところです。

出店エリア選びで失敗しない！ターゲットとの相性を見極めるコツ

飲食店の物件を探す際、次に大切なのが「どこに出すか」、つまり出店エリアの選定です。
エリア選びを間違えると、どんなにおいしい料理でもお客様が集まらない…なんてことも。以下の3つの視点から、ターゲットと相性の良い場所を絞り込んでいきましょう。

• あなたの居住地からの距離

毎日通うことになるので、通勤時間が無理のない範囲かを考えましょう。
開業後に「遠くてしんどい…」となると、長続きしづらくなります。

• 顧客ターゲットとの一致

• 自分が想定しているお客様（主婦・学生・会社員など）が実際に多くいる場所かを確認することが重要です。
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• 人通りの質

通行人の「数」だけでなく、「誰が通っているか」がポイント。ターゲット層が通る時間帯や動線も観察しましょう。たとえば、朝の時間帯に会社員向けの朝食を提供したい場合は、オフィス街や駅近エリア、子連れ主婦向けのカフェを開きたい場合は、住宅街やベビーカーでも入りやすい商店街が候補になります。

• 事業計画書の作成は早めに進めましょう！

出店エリアの候補を探しながら、同時進行で事業計画書の作成も進めておきましょう。
融資申請の際には必ず必要になりますし、事業内容を整理することで、「このエリアで本当に勝負できるか？」の判断材料にもなります。

「ここに出せば当たる！」飲食店に向いている立地の見つけ方

飲食店の物件探しでは、立地タイプを知っておくことも重要です。

自分のコンセプトに合った立地タイプを選びましょう。

現地で差がつく！出店エリアを実際に歩くときの観察ポイント4選

飲食店の物件探し方で見落としがちなのが、現地での観察です。具体的には以下をチェックしましょう。

• ・時間帯ごとの人の流れ（朝・昼・夜）
  
  
• ・通行人の属性（会社員、主婦、学生、高齢者など）
  
  
• ・競合店の業態や混雑状況
  
  
• ・交通導線やアクセスの良さ
  
  

※「ターゲットが多く、競合が少ない」立地を探すのが理想です。

初出店におすすめはどっち？居抜き物件 vs スケルトン物件を徹底比較！

飲食店の物件探し方でよく出てくるのが「居抜き物件」と「スケルトン物件」の違い。どちらを選ぶかで初期費用・工期・自由度が変わります。

居抜き物件とは？

前に入っていたお店の設備（厨房機器や内装、テーブルなど）がそのまま残っている物件のこと。 お店づくりの手間や費用を抑えたい人におすすめです。
ただし、居抜き物件の設備が壊れている場合、 基本的に現状渡しのため借主（あなた）の負担で修理することが多いため注意が必要です。

スケルトン物件とは

何もない「空っぽ」の状態からスタートする物件のこと。ゼロから自由に内装や設備を作れるので、自分の理想のお店を形にしやすいです。ただし、内装工事にお金と時間がかかります。

【居抜き物件＆スケルトン物件　比較表】

※物件によっては造作譲渡費用がかかる場合も。自分の予算と目的に応じて選びましょう。

初めてでも安心！内見の前に準備しておきたい2つのこと

飲食店の物件を見に行くとき、「とりあえず見に行けばいい」と思っていませんか？
実は、ただ写真や間取り図を見て訪れるだけでは不十分。内見をムダにしないためには、事前の準備がとても重要です。ここでは、失敗しないためにやっておきたい2つの準備ポイントをご紹介します。

準備①：事前の現地調査

内見の前には、必ず現地を自分の足で歩いてみましょう。
周辺の人通りや車の流れ、物件の見え方（通行人からの視認性）をチェックします。特に、近くにどんな競合店があるか、駅や学校などの集客施設があるかを観察することが大切です。これらはすべて、出店後の集客力に直結します。

準備②：内見スケジュールの調整

物件の「本当の顔」は、曜日や時間帯によって大きく変わります。
できれば平日昼間の内見を設定し、日当たりや周辺の交通量を確認しましょう。また、複数の物件を比較検討するためにも、事前に不動産サイトや地元の業者を活用して候補をリストアップしておくのがおすすめです。

専門家に同行してもらうのも◎

内見に不安がある場合や厨房設備がある物件を検討している場合は、飲食店に詳しい専門家に同行してもらいましょう。特に排気や排水の状況は、素人では見落としがちなポイント。飲食店専門の内装業者などにチェックしてもらえれば、より安心して物件選びができます。

ここを見れば安心！飲食店物件の内見チェックポイント完全ガイド

いざ内見となっても、「どこをチェックすればいいの？」と不安になる方も多いはず。限られた時間で見落としを防ぐために、以下のポイントを事前に把握しておきましょう。

 必要な厨房設備の有無

調理に必要な厨房機器が残っているか、自分の業態で使えるかどうかを確認しましょう。

 換気ダクトの位置と状態

油煙や熱気をしっかり逃がせるかは重要。ダクトの場所や劣化具合もチェックします。

 床・壁・天井の状態（傷・汚れ・カビなど）

老朽化やカビ、シミなど、衛生面に問題がないか丁寧に見ておきましょう。

配送・搬入経路の確保

お店の裏口や通路が、食材や備品の搬入に適しているかも重要です。

ゴミ置き場の確保

十分なスペースがあり、衛生的に管理できるかを確認してください。

騒音や臭気トラブルの可能性

周辺の環境も要チェック。騒がしい施設や悪臭の原因が近くにないか見ておきましょう。

電気容量とガス設備の確認

使用する厨房機器が問題なく動かせるだけの電気・ガス設備が整っているかを確認します。

上下水道の状態

水漏れや排水トラブルがないか、水道の圧力や排水の流れも見ておきましょう。

近隣の業態や環境（競合や迷惑店の有無）

近隣に同じジャンルの飲食店が密集していないか、あるいはトラブルになりそうな店舗がないかも調べておきましょう。

駐車場や自転車置き場の有無

来店客やスタッフの利便性を高めるためにも、駐車スペースや駐輪場の有無は確認を。

   前の店舗の閉店理由も確認しておきましょう

その物件が以前、どんなお店だったのか、そしてなぜ閉店したのかを聞いておくのも大切です。
たとえば「売上が伸びなかった」「通行量が思ったより少なかった」など、閉店の理由には開業後のヒントやリスクの種が隠れていることも。仲介業者にさりげなく尋ねてみると良いでしょう。

※内見中に気になったポイントは、必ず写真に撮ったりメモを取っておきましょう。

心配無用！ 契約書でよく出てくる専門用語をやさしく解説

飲食店の契約では専門用語が多く登場しますが、飲食業界初心者にとっては分かりにくいことも多いです。

そこで、契約時によく使われる用語をわかりやすく解説します。

• ・保証金：契約終了時に店舗の修繕費などに充てるために貸主に預けるお金で、問題がなければ返還されます。
• ・礼金：貸主への謝礼として支払う費用で、返金はありません。
• ・看板料：建物の共用部分に店舗の看板を掲示する際にかかる費用です。
• ・造作譲渡：前テナントの内装や設備をそのまま引き継ぐための費用です。
• ・定期借家契約：契約期間が定められており、期間終了後は契約が終了するタイプの契約です。
• ・普通借家契約：契約期間終了後も自動的に更新される契約で、長期の店舗運営に適しています。
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※不明点は必ず不動産会社や行政書士に確認をしましょう。

契約の流れをまるっと把握！ 物件契約をスムーズに進めるためのステップ

物件契約をスムーズに進めるために押さえておきたい、全体の流れを５つのステップでわかりやすく解説します。初めての方でも迷わず進められるよう、ポイントを押さえて進めましょう。

① 申込（物件の確保）

「この物件で進めたい」と決めたら申込書を提出します。ただし、申込書だけでは仮押さえにならず、手付金の支払いが必要です。手付金が着金して初めて次の審査に進めます。

② 入居審査

貸主が信用情報や事業計画を確認し、「貸して大丈夫か」を判断します。審査に通れば契約へ進みます。

③ 契約条件の最終確認・交渉

賃料や保証金、造作譲渡、看板の設置可否などをしっかり確認しましょう。不明点は専門家に相談してください。

④ 契約締結・入金

契約書に署名・捺印し、初期費用を支払うと正式に契約が成立します。

※物件契約は保証会社を利用すれば保証人なしでできる場合が多いですが、利用料がかかるため事前に確認が必要であり、会社によって契約条件は異なるため、例えば非上場企業や個人事業主が主契約者の場合は保証人と保証会社の両方が求められることもあります。

⑤ 物件の引き渡し（鍵の受け取り）

契約開始日に鍵を受け取り、店舗が使えるようになります。引き渡し時は傷や不具合を写真や書面で記録しておくと安心です。申込後はキャンセルが難しいため、すべての条件を確認してから進めましょう。

迷ったらここに相談！　飲食店物件探しを無料でサポートしてくれる窓口まとめ

飲食店の物件探しで悩んだら、以下のような無料サポート機関を活用しましょう。

• ・地方自治体の「創業支援窓口」
  
  
• ・商工会議所の創業セミナーや相談
  
  
• ・よろず支援拠点（全国にあり、専門家に無料相談可能）
  
  
• ・地域のまちづくり会社や創業施設
  
  

プロのアドバイスをもらうことで、不安や迷いが解消されます。

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飲食店の出店には、物件選びが何より重要ですが、情報が多くて迷ってしまうことも多いはずです。

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まとめ｜飲食店の物件探し方は「一歩ずつ、確実に」

飲食店の物件探しに悩む方へ。

本記事では、出店エリアの選び方から契約までのプロセスを網羅的に解説しました。初心者でも、「やるべきこと」を一つずつ整理して進めれば、着実に理想の店舗に近づけます。はじめは誰でも不安です。でも、一人で抱え込まず、相談先や支援機関を活用しながら前に進んでいきましょう。